2026년 4월, 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 폐지를 담은 소득세법 개정안이 국회에 발의되면서 부동산 시장에서 논란이 커지고 있습니다. 이재명 대통령이 관련 발언을 하면서 파장이 확산되었으나, 여당인 더불어민주당은 아직 공식 논의가 없다고 선을 그은 상태입니다. 현재 확정된 내용은 없으며, 이 글은 논의 현황을 정리한 것입니다.
목차
1. 장기보유특별공제란
2. 현행 공제 기준
3. 개정안 핵심 내용
4. 세금 변화 시뮬레이션
5. 찬반 입장
6. 시장 반응
7. 향후 일정
8. FAQ
1. 장기보유특별공제란
장기보유특별공제(장특공제)는 부동산을 일정 기간 이상 보유한 후 양도할 때 양도소득세를 일부 공제해주는 제도입니다. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아지는 구조로, 1988년 노태우 정부의 '8·10 부동산 대책'으로 도입되었습니다.
예를 들어 10년 전 12억원에 매수한 주택을 25억원에 양도하면 차익 13억원에 양도소득세가 부과되는데, 장특공제를 적용하면 세금을 최대 80%까지 줄일 수 있습니다.
2. 현행 공제 기준
1세대 1주택의 경우 보유 기간과 거주 기간을 합산해 공제율이 결정됩니다.
보유와 거주 요건을 모두 충족하면 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 다주택자에게는 별도의 낮은 공제율이 적용됩니다.
3. 개정안 핵심 내용
2026년 4월 8일 윤종오 진보당 의원과 이광희·이주희 더불어민주당 의원 등 범여권 의원 10명이 소득세법 개정안을 공동 발의했습니다. 개정안의 핵심은 현행 장특공제를 폐지하고, 3년 이상 보유 주택 양도 시 1인당 평생 한도 2억원의 세액공제를 부여하는 방식으로 전환하는 것입니다.
이재명 대통령은 "거주할 것도 아니면서 돈 벌기 위해 사둔 주택값이 올라 당연히 낼 세금인데, 오래 보유했다는 이유로 왜 대폭 깎아줘야 하느냐"며 폐지 필요성을 시사했습니다. 다만 한정애 더불어민주당 정책위의장은 "정부와 여당은 장특공제 폐지 관련 논의를 진행한 적이 없다"고 밝혀, 대통령 발언과 당 공식 입장이 엇갈리는 상황입니다.
4. 세금 변화 시뮬레이션
10년 전 12억원에 매수해 실거주한 주택을 25억원에 양도하는 경우를 가정한 시뮬레이션입니다.
위 수치는 단순 비교 시뮬레이션으로, 실제 세액은 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부, 장기거주공제 중복 적용 여부, 기타 공제 항목 등에 따라 달라집니다. 정확한 세금 계산은 세무사 등 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
5. 찬반 입장
폐지 찬성 측
발의 의원들은 "장특공제는 고가주택으로 계속 바꿔가며 큰 차익을 낼수록 더 많은 혜택을 보는 역진적 문제가 있다"고 주장합니다. 보유 기간에 비례해 세금을 깎아주는 방식이 자산 격차를 심화시킨다는 논리입니다.
폐지 반대 측
국민의힘 송언석 원내대표는 "장특공은 실거주와 장기보유를 함께 반영하는 최소한의 과세보정 장치"라고 반박했습니다. 집 한 채를 장기 실거주한 1주택자에게도 세 부담이 급증한다는 점을 주된 근거로 듭니다.
여당 공식 입장
한정애 더불어민주당 정책위의장은 당 차원에서 장특공제 폐지를 논의한 적이 없다고 밝혀, 현재로선 대통령 개인 발언과 당 공식 입장이 일치하지 않는 상태입니다.
6. 시장 반응
개정안 발의 이후 장기보유자의 매도 움직임이 늘어나는 양상이 나타나고 있습니다. 장특공제 축소 가능성을 우려해 미리 양도하려는 수요가 반영된 것으로 분석됩니다. 국회 사이트에는 4월 20일 기준 1만 9,000건이 넘는 반대 의견이 게시되기도 했습니다.
7. 향후 일정
현재 개정안은 발의 단계로, 국회 심의와 통과 여부는 확정되지 않았습니다. 전문가들은 장특공제 조정 필요성에 공감하면서도, 보유세·취득세 등 다른 부동산 세제와 함께 검토해야 시장 충격을 줄일 수 있다고 지적합니다. 7월 말 세제개편안 발표 시 관련 내용이 포함될 가능성이 있어 주목됩니다.
8. FAQ
Q. 지금 당장 장특공제가 폐지되는 건가요?
아닙니다. 현재는 의원 발의 단계입니다. 국회 심의와 본회의 통과가 이루어져야 확정되며, 현재 여당 공식 입장도 논의 단계가 아니라고 밝히고 있습니다.
Q. 1세대 1주택자도 영향을 받나요?
개정안이 통과될 경우 다주택자뿐 아니라 1세대 1주택 장기 실거주자도 영향을 받을 수 있습니다. 다만 개정안 세부 내용에 따라 1주택자 별도 적용 여부가 달라질 수 있어 확정 전까지는 단정하기 어렵습니다.
Q. 매도를 서둘러야 하나요?
아직 확정된 내용이 없으므로 개인의 상황에 따라 판단이 다릅니다. 매도 계획이 있는 경우 세제 변화 흐름을 주시하면서 세무사 등 전문가와 사전 상담을 통해 구체적인 절세 전략을 세우는 것이 좋습니다.
Q. 평생 한도 2억원 세액공제는 어떻게 적용되나요?
개정안에 따르면 3년 이상 보유 주택 양도 시 1인당 평생 합산 2억원 한도로 세액공제를 받는 방식입니다. 세부 적용 방식은 개정안 통과 후 시행령에서 구체화될 예정으로, 현 시점에서는 세부 기준이 확정되지 않았습니다.
Q. 다주택자도 현행 장특공제 혜택을 받고 있나요?
다주택자에게는 현행에서도 1세대 1주택자보다 낮은 공제율이 적용됩니다. 개정안은 이 구분 없이 공제 방식 자체를 변경하는 내용을 담고 있습니다.
장기보유특별공제 폐지 논란은 현재 의원 발의 단계로, 확정된 내용이 없습니다. 다만 7월 세제개편안에 관련 내용이 포함될 가능성이 있어 향후 논의를 지켜봐야 합니다. 매도 계획이 있는 장기보유자라면 세제 변화 흐름을 주시하고, 구체적인 절세 전략은 세무사 등 전문가와 사전에 상담하는 것이 좋습니다.
이 글은 공개된 보도 자료와 국회 발의 내용을 바탕으로 작성된 정보성 글입니다. 세금 관련 사항은 개인별 조건에 따라 달라지므로, 정확한 내용은 국세청(nts.go.kr) 또는 전문 세무사를 통해 확인하시기 바랍니다.
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